Оскільки ціни на нерухомість в Європі падають, шанси мати будинки для відпочинку за кордоном можуть бути кращими. І оскільки фунт стерлінгів бореться з іноземними валютами – у четвер він досягає шестимісячного мінімуму щодо євро – можливо, буде розумно почати рухатися швидше, ніж пізніше. Але де вигідні пропозиції?
Останні дані свідчать про те, що колишні фаворити Франції та Іспанії відновлюють свою популярність серед покупців будинків для відпочинку. Але картина не така позитивна для інвесторів, які хочуть отримати значну віддачу від своїх покупок, оскільки деякі колишні європейські гарячі точки зараз виглядають явно прохолодно.
За даними закордонної іпотечної фірми Conti, 31% запитів, які вона отримала цього року, стосувалися нерухомості у Франції, тоді як більше п’ятої — щодо Іспанії. Клер Несслінг, директор Conti, каже, що покупці дотримуються областей, які вони знають і яким довіряють, і відвертаються від більш авантюрних територій, таких як Болгарія, Туреччина та Дубай.
Іспанія зберігає свою популярність серед покупців будинків для відпочинку у Великобританії, оскільки ціни сильно впали через надлишок нерухомості на ринку. У деяких випадках ціни на Коста-дель-Соль впали на 40 відсотків з піку в 2006/7.
Це означає, що для тих, хто завжди мріяв придбати місце під сонцем, але його відлякувала вартість, зараз саме час подивитись.
Перенасичення нерухомістю на іспанському ринку призвело до того, що одна британська фірма запустила послугу спеціально для того, щоб спробувати знайти покупців для «неблагополучної» нерухомості, як правило, відчуження власності, спадкування або часткового обміну.
Інтернет-компанія нерухомості, whitehotproperty.co.uk, наразі продає близько 4,000 об’єктів нерухомості в популярних туристичних місцях із – у деяких випадках – значними знижками. В одному прикладі двомісна квартира з чотирма ліжками і двома ванними кімнатами в Торрев'єхі була знижена до 118.400 102,068 євро (27 XNUMX фунтів стерлінгів), що становить XNUMX% знижки від початкової ціни.
Так само віллу з трьома спальнями і басейном у туристичній точці, як-от Костас, можна купити за 400,000 650,000 євро. На піку ринку три роки тому це коштувало б приблизно XNUMX XNUMX євро.
Стюарт Лоу, виконавчий директор міжнародної інвестиційної компанії Assetz, пояснює постійний інтерес британських покупців житла до Іспанії через її близькість до Великобританії, її сонячний клімат і велику кількість піщаних пляжів.
Додавання відносно низьких цін на нерухомість означає, що британці мають хорошу позицію для покупки в Іспанії – якщо вони не очікують зростання цін для інвесторів. Оскільки пропозиція перевищує попит, ситуація є непривабливою для професійного забудовника, який покладається на стабільну прибутковість за відносно короткий період.
Лоу каже: «Іспанію дуже важко купити з точки зору інвестицій, особливо якщо ви прагнете покрити всі свої витрати за рахунок оренди. Надлишок пропозиції впливає на ринок оренди, а обмінний курс не допомагає.
«Якщо хтось вирішив будиночок для відпочинку, який він не збирається здавати в оренду, то Іспанія ідеальна, і сама проблема, яка спричинить проблеми для інвестора, — це те, що сприяє зниженню цін. Є великий вибір, а також дуже хороші ціни».
Однак, хоча Іспанія може бути привабливою, європейський ринок континентальної нерухомості в цілому ще не відновився. У Нідерландах, Данії, Словенії та Словаччині в другому кварталі року ціни на житло впали двозначним числом.
Але головна історія жахів – Болгарія. Колишня гаряча точка на Балканах тепер є зоною, забороненою як для кредиторів, так і для покупців, а дані земельного реєстру показують, що операції з нерухомістю в першій половині 35 року впали на 2009% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.
За даними Міжнародної федерації нерухомості Болгарії, ціни на землю в раніше модному районі Чорного моря знизилися в середньому на 40% за перші вісім місяців 2009 року в порівнянні з аналогічним періодом 2008 року. Усі великі міста та морські курорти Болгарії, включаючи Софію, Варну та Самоков, а також зимовий курорт Боровець, повідомили про падіння приблизно на 50 відсотків за той же період.
Стюарт Лоу застерігає британців уникати Болгарії будь-якою ціною. Він каже: «Це просто жах; де дно ринку? Наше запитання завжди було «навіщо вам турбуватися?» Є так багато кращих місць, ближче, красивіших або таких же дешевих. Порівнюючи Іспанію з Болгарією… тут дійсно немає вибору. Іспанія вибирає майже кожну коробку, вона набагато ближча і легша?»
Він припускає, що якщо потенційні покупці будинків для відпочинку хочуть поїхати далі, вони повинні розглянути США, де можна знайти деякі вигідні пропозиції. «Будь-хто, хто коли-небудь прагнув мати будинок для відпочинку у Флориді і не дивився останнім часом, буде щиро шокований тим, що він міг отримати. Ми бачили таунхауси в Орландо на першокласних курортах за 50,000 70,000-XNUMX XNUMX євро».
Однією з причин, чому багато хто уникає Європи зараз, є стан фунта. Протягом останніх двох років на валютних ринках спостерігалася безпрецедентна волатильність: вартість фунта стерлінгів коливалася більш ніж на 30 відсотків щодо євро. Зараз фунт купується приблизно за 1.1 євро, і багато валютних аналітиків прогнозують, що паритет настане дуже скоро.
Стівен Хьюз, директор Foreign Currency Direct, побоюється, що фунт стерлінгів «згортається». Він стверджує, що валютні трейдери погоджуються в одному: «стерлінги, швидше за все, впадуть швидко і далеко».
Імовірні подальші падіння, що мають робити існуючі або потенційні європейські покупці житла, щоб захистити себе? Марк Бодега, директор валютного брокера HiFX, рекомендує людям, які бажають купувати за кордоном, подумати про «передній контакт». «Це дозволяє купувати валюту зараз і платити за неї пізніше», — пояснює він. «Вам потрібно буде сплатити 10-відсотковий депозит зараз і 90-відсотковий залишок після закінчення терміну дії контракту, але це дозволяє клієнтам фіксуватися на курсі обміну на рік».
Джуліан Каннінгем із міжнародної агенції з нерухомості Knight Frank радить британським продавцям на континенті знизити свої запитувані ціни. Він каже: «Досвідчений постачальник передає потенційному покупцеві будь-яку валютну вигоду у вигляді зниженої ціни запиту. Але без передачі певного відсотка цього виграшу потенційному покупцеві, це значно ускладнює укладання угоди».
Рай будинку для відпочинку: чому Франція залишається номером один
Неважко зрозуміти, чому Франція залишається найпопулярнішим вибором для британців. До нього легко дістатися автомобільним, залізничним та повітряним транспортом, тому потенційні покупці перебувають у віданні лише бюджетних авіакомпаній. Ціни на житло у Франції залишаються стійкими порівняно з Великобританією, і іпотечне фінансування також є значно привабливішим.
Несслінг каже: «У Франції кредитори завжди були трохи обережнішими. Вони, безумовно, не дотримувалися крайньої точки зору, як більшість британських кредиторів. Протягом кредитної кризи ми все ще могли отримати 100-відсоткову іпотеку у Франції на позики понад 250,000 XNUMX євро».
Понад чотири п'ятих іпотечних кредитів у Франції є фіксованими, а більшість усіх нових іпотечних кредитів фіксуються принаймні на один рік. Ця стратегія кредитування є ще однією причиною, чому ринок нерухомості Франції в цілому працює краще, ніж у Британії.
Незважаючи на період падіння цін на житло в країні минулого року, ціни у Франції фактично зросли на 3.9% у другому кварталі цього року, за даними Французької національної асоціації агентів з нерухомості.
Стюарт Лоу, виконавчий директор міжнародної інвестиційної компанії Assetz, погоджується з тим, що іпотечні кредитори у Франції залишили свої критерії в основному незмінними, стверджуючи, що, оскільки вони надають кредити на основі доступності, непостійний бум цін у Франції був попереджений. Він каже: «На півдні Франції ціни ледь похитнулися, оскільки банки не думають, що мають там значний ризик».
