Подивіться, перш ніж стрибнути зі скелі

1. Капітальний план будівлі

2. Капітальні вдосконалення (минула історія та плани на майбутнє, включаючи оцінку вартості та часові рамки)

3. Іпотека на будівлю (які терміни/умови/варіанти поновлення)

4. Договір про управління (компанія, яка на даний момент має договір про управління; витрати/послуги)

5. Обстеження азбесту громадських та квартирних приміщень

6. Гнилі віконні рами в підвалах та інших громадських місцях, які можуть стати точкою проникнення гризунів/жуків і пошкодження водою

7. Лічильники на воду/електрику. Слід переглядати витрати на кожен рік. Чи однакові витрати з року в рік?

Пакет додатків. Heads UP (Way UP)

Кожен потенційний покупець кооперативу повинен запам’ятати три терміни: початковий внесок, співвідношення боргу до доходу та ліквідність після закриття.

• Перешкода один: Перший внесок — це початкова частина готівки, яку покупець сплачує продавцю, а решту суми фінансує банк або інший кредитор. Кооперативи хочуть, щоб власники мали власність у своїх будинках. Початковий внесок може складати від 20-50 відсотків (не універсальний). Кілька будівель з високим статусом можуть наполягати на покупках за готівку без фінансування.

• Друга перешкода: Співвідношення боргу до доходу. Сума місячного боргу покупця, поділена на його/її місячний дохід. Для багатьох кооперативів допустиме співвідношення боргу до доходу досягає 25-30 відсотків. Багато рад також розглядають загальну фінансову картину. Якщо хтось перебуває на соціальному страхуванні та отримує лише 2100 доларів на місяць, але має 10 мільйонів доларів у банку або інвестиції, співвідношення боргу до доходу може не бути проблемою.

• Перешкода три. Ліквідність після закриття. Сума грошей, яка може бути доступна потенційному покупцеві після внесення початкового внеску. Це може включати готівку в банку, фонди грошового ринку та/або фонди акцій, портфель акцій, казначейські векселі, депозитні сертифікати (вважаються ліквідними). ІРА та інші пенсійні рахунки не вважаються ліквідними, а також поліси страхування життя, неінвестовані акції чи особисте майно (тобто нерухомість, твори мистецтва).

Основне правило: у покупця має бути достатньо готівки, щоб сплачувати іпотеку та обслуговування протягом двох років, якщо його/її доходи закінчаться з якоїсь причини, наприклад, звільнення з роботи або хвороба.

Рада директорів іноді погоджується на річну ліквідність і один рік готівки, розміщеної на умовному депонуванні, що дозволяє потенційному покупцеві отримати грошові кошти на умовному депонуванні, продаючи ліквідні активи достроково, і дає радам спокій.

Деякі ради заздалегідь інформують брокерів і покупців про свої кількісні вимоги, щоб уникнути часу та проблем, пов’язаних із перевіркою людей із невеликими шансами на прийняття. Інші ради не мають абсолютних вимог і приймають рішення в кожному конкретному випадку.

Ризики проти винагороди

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Хорхе Роян – royan.com.ar

Усі покупки несуть ризик. У разі купівлі кооперативу в Нью-Йорку багато факторів не знаходяться під контролем покупця, включаючи погано керовану будівлю, ледачу раду кооперативу або ненавчений або неадекватний персонал будівлі. Акціонерам, можливо, доведеться мати справу з неочікуваними спеціальними оцінками, які стягує Рада директорів для капітального ремонту будівлі, який був неочікуваним, і платежі за технічне обслуговування можуть зростати швидше, ніж інфляція. Рада директорів може змінити правила суборенди чи інші правила, унеможливлюючи оренду квартири та/або володіння домашніми тваринами. Продаж вашої квартири може бути проблемою через свавільну відмову правління потенційним покупцям через те, що член ради директорів має на вас невдоволення.

Йти вперед

Ви знайшли квартиру своєї мрії. Ваш адвокат, бухгалтер, дизайнер інтер’єру, архітектор і сім’я – всі на одній сторінці. Ви та власник досягли згоди щодо ціни продажу, і тепер час закривати.

Час закривати

Час закриття кооперативу в Нью-Йорку може зайняти 2-3 місяці з моменту підписання договору купівлі-продажу; однак у РЕАЛЬНОМУ світі тривалість часу, необхідного для закриття, залежить від ряду факторів і може перебувати поза прямим контролем покупця:

1. Вся покупка готівкою купівля спонсорської квартири. Плануйте на 2-3 місяці (чи менше) ... але,

2. Купівля майна з недосвідченим адвокатом – затримка

3. Пакет кооперативної плати може бути неповним або містить помилки – затримка

4. Керуючий агент повільно розглядає заявку та відкладає її відправку до ради – затримка

5. Рада кооперативів переглядає багато продажів, і вони змагаються за увагу BOD – затримка

6. Панель, подана у святковий період – затримка

7. Конфлікти щодо розкладу інтерв’ю (ви та BOD) – затримка

8. Рада директорів не може прийняти рішення – затримка

9. Продавець або покупець не співпрацюють – затримка

Закриття витрат

• Адвокатські гонорари. Діапазон від 1,500 до 4,000 доларів. Зазвичай виплачується при закритті транзакції. Може бути додаткова плата за адвоката банку ($1,000).

• Податок на особняк. Поріг податку на особняк у Нью-Йорку становить 1,000,000 1,000,000 1 доларів США (навряд чи особняк продається за такою ціною). Технічно податок вважається податком на передачу майна, який сплачує покупець за майно, що дорівнює або перевищує 3.9 25,000,000 XNUMX доларів США. Сума податку змінюється та є поступовою ставкою, починаючи з XNUMX відсотка, що збільшується залежно від діапазону цін покупки до максимуму XNUMX відсотка для нерухомості вартістю XNUMX XNUMX XNUMX доларів США або більше.

• Назва страхування (Лише квартири). Придбання кондомініуму та отримання іпотеки потребує страхування власності та зазвичай складає 0.45 відсотка від вартості покупки. Його купують, щоб захистити покупців і позикодавців від претензій на право власності на майно до того, як він стане власником будинку.

• Іпотечний запис Податок (лише квартири). Це вимагає, щоб покупці сплачували 1.8 відсотка від суми іпотеки до 5,000,000 1.925 500,000 доларів США та 2,000,000 відсотка від суми іпотеки понад 20 1.925 доларів США. Це сума кредиту, а не вартість покупки. Для середньостатистичної квартири на Мангеттені вартістю 1,600,000 30,800 XNUMX доларів США з XNUMX-відсотковою знижкою нараховується XNUMX відсотка від суми кредиту в XNUMX XNUMX XNUMX доларів США, що становить приблизно XNUMX XNUMX доларів США лише за податок на реєстрацію іпотеки.

• Перевернути податок (Кооперативи). Це комісія за передачу, яка сплачується кооперативу під час операції з продажу квартири кооперативу. Комісія технічно не є податком і тому не підлягає вирахуванню як податок на майно. Сума зворотного податку та хто його сплачує (покупець чи продавець) відрізняються від кооперативу до кооперативу. Інформація, як правило, міститься в законах про оренду будинків або кооператив.

• Додаткові збори. Іпотечні збори, витрати на перекодування, непередбачені витрати тощо.

• Податки на передачу прав штату Нью-Йорк і Нью-Йорк (Тільки для нових квартир). (prevu.com)

в кінці кінців

Коли угода нарешті укладена, покупець віддає продавцю свої гроші. Продавець дає покупцеві акт (для квартир) або право на оренду власності (для кооперативів), і кожен живе своїм життям.