Європейські готельні операції: чого очікувати в 2022 році

Ринок трансакцій продовжує розвиватися, а трофейні активи та платформи дуже затребувані, оскільки пандемічний спад у торгівлі в цьому секторі не стримує інвесторів.

Сегменти, які були на периферії готельного ринку, змогли потрапити в свідомість інвесторів, оскільки такі продукти, як довготривале перебування, які могли залишатися відкритими, стають все більш привабливими.

Ринок операцій в Європі не такий далекий, як у європейському US, де рішення про звернення стягнення, як правило, приймається швидше. Європейські кредитори мають репутацію більш поблажливих і зосереджених на своїх довгострокових відносинах зі своїми клієнтами, що частково обумовлено різним мисленням кредиторів, а частково – різними законами в різних юрисдикціях у регіонах.

У Європі спостерігається певна активність у обмежених послугах та фірмових готелях, а також у сімейних готелях, останні з яких зазнали величезного тиску, оскільки нестабільне відновлення продовжується. Хоча ми бачимо багато проблем із грошовими потоками через складне відновлення та погашення державних позик, попит на готелі набагато більше, ніж на готелі на ринку, що забезпечило, що ціни залишаються високими, і ми ще не бачили проблемних цін, на які багато хто очікував. Давайте подивимося на основні європейські операції за останні місяці.

У Парижі, Готель Pont Royal Paris був проданий Colony Capital за нерозголошену плату, яка, як повідомляється, становить понад 1 мільйон доларів за ключ для сайту в Сен-Жермен-де-Пре, в Латинському кварталі міста.

Також у Парижі повідомляється, що Crowne Plaza в Нейї стане частиною портфеля Icade в рамках спільного підприємства з Artbridge Investments. Вважається, що актив – поза центром міста – був проданий за майже 100 мільйонів євро і, як очікується, буде переобладнаний у житло з доставкою у 2026 році.

Незважаючи на занепокоєння щодо ефективності готелів у центрі міста, у цьому сегменті було укладено додаткові угоди: Crowne Plaza Blackfriars, 204-ключовий елітний готель у Лондоні, продали LaSalle за нерозкритою ціною та придбали Regent Hotel. Берлін до фондів нерухомості під управлінням Blackstone.

Оскільки Іспанія була напередодні пандемії, Іспанія також залишалася популярним місцем для транзакцій: Union Investment купила готель Barcelona 1882 за 75 мільйонів євро у швейцарського інвестора Partners Group. Готель був перейменований як Radisson Blu. Це був другий готель Union Investment в Барселоні та в портфелі UniImmo: Europa, який приєднався до Barceló Raval, який вона придбала у 2013 році.

У Мадриді фонд Iberia Fund, який я контролював ActivumSG Capital Management, продав 161-кімнатний Hard Rock Hotel Madrid у музейному районі компанії Arlaes Management за 65 мільйонів євро. Готель відкрився в 2021 році, і надалі буде управлятися Hard Rock International.

В іншому місці Мадрида Único Hotels продала готель Único Madrid компанії A&G Private Banking за нерозкриту суму. Після угоди Único Hotels продовжить експлуатацію готелю на умовах 20-річної оренди, яка включає кілька варіантів викупу для оператора.

У сусідньому Лісабоні, Португалія, фонд Imofomento BPI купив InterContinental Estoril приблизно за 22 мільйони євро у Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, яким керує TF Turismo Fundos. Сайтом і надалі керуватиме IHG.

Активи Trophy також продовжують залишатися привабливими, і інвестори прагнуть придбати його, а потім створити платформу, що розширюється. Декілька суверенних фондів Близького Сходу активно шукають ці рідкісні активи або розробляють невеликі групи готелів вищої категорії на міжнародному рівні. Цей кінець ринку найбільше піддається тиску через дефіцит робочої сили, але існує ряд методів, які можна використовувати для залучення та утримання персоналу (посилання на попередню статтю), що означає, що це не повинно бути проблемою.

До курортів, ніж будь-коли, виникло більше, ніж будь-коли, і деякі з них діяли під час пандемії через свою привабливість і стійкість, забезпечуючи безпечне та розслаблююче місце для гостей.

Купівля Hyatt Apple Leisure за 2.7 мільярда доларів була найвищою точкою на сьогоднішній день, але, ймовірно, в цьому сегменті буде більше того ж, навіть якщо не брати до уваги кількість внутрішніх туристичних угод, які були започатковані продажем. Roompot на початку пандемії.

В рамках однієї з небагатьох портфельних угод у цьому секторі Engel & Volkers Asset Management купила три готелі в Шотландії, Ібіці та Сардинії приблизно за 280 мільйонів євро. Серед них два готелі під брендом Seven Pines – на Ібіці та Сардинії. Перший комплекс складається з 185 номерів, а на території Сардинії було проведено капітальний ремонт і було відкрито 76 номерів і люксів. У Шотландії Schloss Roxburghe in Heiton, неподалік Келсо, відкрився як готель у 2019 році. Прибудова зі спа-комплексом площею 600 квадратних метрів, конференц-залами та 58 люксами мала бути відкрита у 2022 році.

У Європі досі є багато небрендованих курортів, і вони шукають інвесторів, які додадуть бренд – і цим інвесторам легше знайти кредиторів, коли є бренд. Але все частіше ми бачимо, що хороша керуюча компанія, яка володіє розповсюдженням, може означати, що ви можете відмовитися від вартості бренду, особливо на насичених ринках, таких як Венеція, Амстердам або Барселона. Ми виявили, що кредитори також підходять до цього і можуть оцінити, що якісне управління активами дає впевненість, що традиційно дає бренд.

Незважаючи на те, що кредитування стало більш гнучким щодо наявних активів, розвиток продовжує бути складнішим, і ми бачимо низку чудових продуктів, які важко запустити. Ми очікуємо, що це полегшиться, оскільки торгівлю стане легше прогнозувати.

Тепер давайте подивимося на цей невикористаний клас готельних активів у Європі: готелі тривалого перебування. Там, де є фінансування та здійснюються угоди, це в апарт-готелі, які ловлять тих мандрівників, які не вимушені працювати в одній країні, але не мають великих бюджетів. Їх не приваблює спільне проживання, яке виявилося досить дорогим, але натомість вони шукають проживання на два-три місяці і хочуть мати можливість доглядати за собою, а також мати доступ до готельних зручностей. Продукти тривалого перебування були гарячою темою за два-три роки до кризи, тому що їх насправді не існує в Європі. Ці види продукції мають величезний потенціал для зростання в цьому регіоні, і це було доведено в США та Австралії. Пандемія означала, що вони вперше були використані багатьма людьми в Європі, і це привернуло інвесторів.

Найбільший власник готелю в Європі Pandox придбав апарт-готель Adagio Edinburgh за 40.5 мільйона фунтів стерлінгів. Центральне розташування готелю робить його привабливим як для ділових мандрівників, так і для туристів. Об'єкт був побудований в 2016 році в рамках комплексного проекту розвитку міста.

У таких містах, як Барселона чи Амстердам, де спостерігається надмірний туризм і діють мораторії, що обмежують будівництво більшої кількості готелів, такі продукти залишаються поза радаром. Альтернативою для інвестора в готелі є створення цих розкішних продуктів оренди з мінімальною орендою на місяць, а в Барселоні ви можете отримати від 5,000 до 7,000 євро на місяць.

Крім того, в курортних місцях, таких як Канарські острови, віддалена робота дозволила збільшити тривалість перебування. Звичайно, з нижчими середніми показниками, але ми побачили хороші результати в цьому секторі тривалого перебування з початку пандемії, і ця тенденція продовжиться разом із зростанням дистанційної роботи.

Ви бачите подібну модель із такими продуктами, як The Student Hotel, де вони не є традиційними готелями, але орієнтовані на студентів, які не зможуть дозволити собі жити в квартирах у центрі міста, але можуть дозволити собі залишитися в них. Вони можуть залучити такого клієнта, який не має такої великої зарплати, але вони все одно отримують достатній прибуток і можуть підкріпити його чудовими стравами, закусками та зручностями, що допомагає готелю інтегруватися з місцевою спільнотою, у свою чергу, робить його веселим. і привабливе місце для проживання.

Відновлення залишається нерівномірним, але готелі продовжують виглядати як приваблива інвестиція. Пандемія привела до того, що ми помітили інтерес до інших операційних об’єктів нерухомості, таких як склади, але з готелями ви орендуєте кімнату щодня. Це можна порівняти з торговим центром, де потрібно підписати договір оренди на пару років, і все. Кожен день відкриває нові можливості для готелів, хоча це дуже спеціалізований ринок, ви можете побачити високу віддачу від інвестицій. І якщо у вас є правильне місце розташування, правильний оператор і спеціалісти з управління активами, прибуток може бути чудовим.